本文根据Catherine Holmes, Victor Shum 和Angelique Brunner的文章编译：

　　区域中心作为由美国移民局批准的负责EB-5投资移民管理的机构，是项目运作的管理人，在整个项目的投资中起着重要的作用。EB-5试点计划实施已有20多年来的事实已经证明，一个投资项目再好，如果不是由有经验的区域中心管理，很难达到EB-5投资移民的要求。

　　自从芝加哥会议中心项目涉嫌欺诈起诉讼之后，如何选取安全的投资项目，是EB -5移民投资者最关心的问题。移民是一个家庭或个人一生中的重大决定，对申请人影响非同小可，如何把安全可靠的项目提交给EB-5投资者，是区域中心面临的一大挑战。因此，对一个负责任的区域中心而言，项目的尽职调查显得极为重要。EB-5投资尽职调查，牵涉到方方面面的问题，有移民风险及投资风险、项目就业模式及可行性、投资可控性、项目经济就业计划书的可行性及可靠性等一系列问题。

　　美联EB-5区域中心在开发项目的过程中，针对项目的尽职调查做了许多工作，也有很多体会，在这里做一个总结，和大家一起分享。

对项目的评估和对尽职调查文件的要求

　　- 不亚于商业银行对项目贷款时的要求
　　- 不亚于商业投资公司对项目投资时的要求
　　- 尽职调查的前期文件：
　　- 可实施的商业计划书 – 用以检验项目的可行性
　　- 客观的市场调查报告 - 用以检验市场对项目的接受程度
　　- 数字精确的经济学报告 – 用以计算能满足绿卡要求的EB-5投资的资金总量
　　- 详尽的财务预算报告 – 用以检验项目的还款能力和对退出机制的可靠性

对尽职调查文件内容的核实

　　- 项目发起人/开发商的经验
　　他（们）以前是做什么的？担任过什么职务？在什么公司工作，雇主是谁？相关的工作干了多长时间？等等。。。
　　- 项目发起人/开发商的经历
　　他（们）是否从事过类似的项目开发？是否从事过过类似的经营活动？曾经和谁签署和实施过类似的合同？合同是否实施？等等。
　　- 项目用地的落实
　　政府对项目所在地段的用途是否有批文？有无环评报告？有牵涉到无劳工、利益集团的纠纷？
　　- 项目用地的实际价值
　　有无来自第三方的土地评估报告？该报告是否超过12个月， 有无内容需要更新？
　　- 尽职调查文件的可信度
　　内容和数字是否符合行业标准？有无类似文件供参考？
　　- 项目预算和建设周期
　　是否符合当地市场和行业的实际情况？是否由懂行的人来评估？
　　- 项目的财务预算
　　收入和支出是否合理？预算报表是否由专家来把关？

尽职调查文件的归档

　　- 完善的文件管理
　　每项文件必需保留有有纸质文件和电子文件。
　　- 详尽的文字说明
　　尽职调查报告的内容、项目预算的评估等必需用文字做详细说明。
　　- 具体的文字批注
　　在纸质文件和电子文件的基础上对文件内容做标记和批注，以方便查询。

尽职调查给区域中心带来的好处

　　- 能尽早发现项目的缺陷；
　　- 可以在项目未实施阶段进行整改，避免实施后难以改动；
　　- 详细的尽职调查可以让海外投资人和代理对项目更加放心；
　　- 有详细的尽职调查的项目在市场上更有卖点；
　　- 详细的尽职调查可以作为今后项目一旦出现商务纠纷时候的法律依据；
　　- 区域中心负责的任尽职调查可以推动整个EB-5投资行业的健康发展。

　　EB-5项目的投资，既有和普通商业投资相同的地方，又有和普通商业投资的不同之处。两类投资的共同点是首先要能保证实施，而且要有一定的经济回报；不同点是EB-5投资者能承担的风险要远远低于以盈利为主要目的商业投资者，因为EB-5投资者对投资的第一要求是他们能够通过项目投资拿到永久绿卡，尽管他们对投资回报的要求可能会低于商业投资者，但项目能否实施，能否产生足够的工作，是EB-5投资者最关心的部分。在美联看来，对EB-5项目可行性和可靠性的要求只有比普通商业投资更高、更严格，才能被市场所接受。

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（编译：罗汉工）